[买房故事] 房地产税传来大消息,房地产税可能这样征……

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发表于 2018-12-17 09:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 可乐麻麻 于 2018-12-17 09:52 编辑

不在沉默中爆发,就在沉默中死亡。沉默了大半年的房地产税,在这个寒冬终于悄悄浮出了水面。真是一石激起千层浪,搅动了整个房地产市场。

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房地产税一直都是广大居民关注的一个焦点,这关系到每一个人的切身利益,特别是这些年房地产市场的爆发式发展,高房价,多套房,买不起,买不到等一系列的问题。尤其在这些年,城镇化的不断发展,农民大举进城,大多数家庭的主要财富表现形式都是在不动产的形式,一旦开征房地产税,怎么征,如何征,给广大居民带来十分大的影响。简而言之就是房地产性质,在这样的一个情况下,房地产税的征收和出台将会牵动每个人的心。

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01
房地产税来了

12月10日消息,中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞建议,国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米,,再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。(也就意味着一家三口人可以免征面积大概在150平左右,对于一套房的人来说不造成什么伤害)同时,地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格,最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。为了推进房地产税的实施,较为一致的观点认为应对个人和家庭的基本住房需求给予免税。按此要求,就存在着对个人住房的免征额设计问题。

张学诞表示,房地产税免征额的设计存在一定的难点,主要涉及免征额是按照住房套数或住房面积,还是按房产评估值的一定比例进行设计。从目前情况看,由于不同住房的面积不同,且不同类型和区域的房地产的价值差别过大,按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。如果按照住房面积,即以基本住房需求确定免征额,则涉及到家庭情况和人均扣除面积标准的确定问题。人均扣除面积标准是全国统一,还是规定上限由地方具体确定;家庭是按照3口之家计算(国家放开二孩政策后,以后的家庭是否以4口之家为标准),还是按照实际人口数量计算。或者,对每套住房的评估价值给予一定比例的扣除。此外,对于个人拥有的在不同城市的住房,是每个地区的住房都能够享受免征额,还是只能选择在一个城市的住房享受免征额。这些问题都需要在具体制度上加以解决。

“从目前情况看,由于不同住房的面积不同,且不同类型和区域的房地产的价值差别过大,按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。而按照房地产评估值的一定比例给予免征,又难以考虑居民家庭人口的状况问题。”张学诞认为,允许家庭成员合并扣除免税面积,按照人均住房面积即以基本住房需求来确定人均免税面积,并结合不同地区房地产的平均评估价值来确定免征额较为合理。
张学诞认为,按照人均免税面积来确定免征额,关键是如何选择人均免税面积标准。目前来看,人均免税面积标准有几个可参考的依据。

第一,全国人均住房面积。根据统计,2016年全国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。以此为依据,可考虑对城镇居民人均免税面积设为40平方米(如果未来对农村居民住宅征收房地产税,其人均免税面积应超过城镇居民)。

第二,上海市和重庆市房产税试点改革的做法,根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定,人均免税面积(住房建筑面积)为60平方米。而根据重庆市《房产税改革试点暂行办法》规定,扣除免税面积以家庭为单位,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的,按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。总体上看,假设家庭为3口之家,上海和重庆两地的房产税试点改革中的人均免税面积范围为33.3平方米-60平方米。

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02
那么,上海重庆的房产税又是怎么回事?

2011年,上海重庆开始新试点,对传统房产税进行扩围,将普通住房纳入房产税征收范围,这就是今年两地征缴通知的由来。

然而,这两地的房产税虽然有所突破,但离真正的房地产税仍有很长距离。

上海、重庆版的房产税,只是想象征性试点。

这两地的房产税,与如今正在讨论的房地产税,完全不是一个概念。无论是征收形式,还是征收范围,以及实际影响,都有天壤之别。

虽然都有房产税的名字,但上海重庆的房产税,普遍存在税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低等问题,且只针对房产,而未涉及土地层面的税费改革。

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在征收范围上,两地都有所折中。

上海只针对本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收;

重庆只针对独栋别墅、高档商品住房以及三无人员的第二套住房征收,所谓三无人员,指的是“无户口、无企业、无工作”的购房者。

显然,无论是上海还是重庆的房产税,都将大量普通购房者豁免在外。

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03
房产税≠房地产税

房地产税:是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房产税:指的是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,属于房地产税的一种。目前,上海和重庆为试点城市。

房地产税推进立法,并且逐渐完善,这意味着房产税也被提上日程。一旦房地产税立法成功,房产税势必也在法律文案中。也就是说,“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

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04
房地产税何时会来?
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不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年产权自动续期,这些问题已经陆续解决,意味着开征房地产税,在技术上已经不存在障碍。

那么,房地产税到底何时会来?

目前最新消息的是,房地产税已被纳入5年立法计划,且已明确“立法先行,充分授权,分布推进”的12字方针,这一切都意味着房地产税离真正落地已经不远了。

05

而在有关部门看来,开征房地产税,既不加大实体经济的压力,也能给予地方财政一个崭新的源头,同时,也让下一步加大投资拉动经济的政策力度成为可能。

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如果开征房地产税,毫无疑问,会影响到房价。过去,房价飞涨,房屋持有者在这一过程中,不用承担相关成本,但是,房地产税开征以后,持有房产开始面临着成本压力,在房地产本身就已严重透支民众财富的情况下,房价出现调整也是顺理成章的。房价调整的幅度取决于房地产税怎么征,税率的高低等等。

对于有关部门来说,他们当然不希望在开征房地产税的时候,房价就出现暴跌,因为这将直接影响到房屋持有人对房地产税的感受。在这种情况下,有关部门可能采取更严厉的调控措施,冻结房地产的流动性,让真实的房价难以通过市场的标尺衡量出来,在不知不觉中,把房地产税付诸于实施。因此,“人民群众喜迎房地产税”的日子为期不远了。

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06
能否降房价?

很多人认为,房价高就是因为没有征收房地产税。房地产税能否降房价,成为各界争论的重要话题。

房地产税只是影响房价的一个因素而已,不是决定性的因素。

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉表示,好像有把房地产税“神化”的趋势,认为房地产税是万能的,只要一收房地产税,当前市场中存在的房价上涨过快问题、空置问题、住房占有不均问题等就都迎刃而解了。“异化了房地产税的功能,这是件非常糟糕的事情。”

刘教授指出,房地产税是国家财税制度改革很重要的一方面内容,其目标是成为地方政府稳定持久的财政收入来源,而不是用来调控房地产市场。房地产税除了主要的功能以外,也有一些附带的效果,比如可能会影响房价,可能会提高住房资源的使用效率。但房地产税的征收,不能过分影响房价、不能过分影响人们持有住房的愿望,也是国际相关研究的共识。

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现在,房地产税还没有正式出台,怎么征成为很多人关心的问题。舆论普遍认为,征收房地产税已经按下确认键,希望接下来的每一步行动都能更加透明,有权威的信息和公开的讨论,逐步凝聚社会共识,最终确立最有利于国计民生的征收方案。
发表于 2018-12-17 09:56 | 显示全部楼层
等待开征
发表于 2018-12-17 09:57 | 显示全部楼层
还没那么快吧

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