离鸿 发表于 2019-2-28 16:01

房价涨跌难判断,只因楼市有了四个大变化

房价是涨还是跌,进入2018年,这个问题就不好说了。说涨,买了房的不赚钱,说跌,没买房的买不起。房价大局已定?却总有地方风生水起。楼市回暖在即,二手房市场却依旧疲软。楼市为什么会如此迷茫?只因四个方面有了变化。

之所以有这样那样的分歧,就在于当下乃至很长一段时间,房价将呈现出与以往不一样的状态,那就是不再普涨。

第一,众所周知,房价的上涨和货币有着密切的关系,无论是08年的四万亿,还是2016年全面放开信贷,货币的支撑,让全民买房成了可能。只不过这种形式的货币,本质上就是负债;负债过高就会带来风险,所以就从去库存,变成了去杠杆,严格控制新增信贷资金流入房地产投资领域。

第二,经过这么多年的建设,我们的城镇化率达到了一个比较高的水平,住房是不缺了(不等于人人都有房住)。不同的统计口径下,人均住房面积均为30-40平米,尽管低于国际水平,但总体来说,已经不是上世纪八十年代那种住房稀缺的状况。稀缺才能带来疯涨嘛。


第三,人们对幸福生活的追求是无止境的,人均40平米可不是终极目标,小房子换大房子,大房子还别墅,别墅换成更好的别墅。消费的欲望决定了,一部分购房需求来自于对生活品质的改善,一部分购房需求仅仅是图个安身立命。对于不同的购房群体,再用普适规律去分析,很容易出现误判。

第四,永远不要忽略政策走向,我们说房子是用来住的,但不是用来炒的,但并不等于说房子不能投资建设;而且房住不炒还有下半句,预计在2019年将起到很大作用,那就是:因城施策。



回想2015年房价是如何涨起来的?从一线城市向二三线城市蔓延,从中心城市向周边城区蔓延;解除限购限贷,也不是分地区,而是全面解除;这就造成了房价的全面上涨。而综合上述四点考虑,未来房价难以再有全面上涨的基础;甚至一个城市中不同区域,一个区域内部不同楼盘,都会有各自的价格走势。

这也就是在房价走势上,大家为什么谁也说服不了谁的原因。



所以说,有些人觉得现在一些楼市分析不疼不痒,好像什么也没说出来。经过对现在市场状况的分析,是否可以看清,那些好像啥也没说的分析,反而是最贴合当下市场情况的;相反,天天喊着楼市大局已定,就有些哗众取宠的味道了。

每个城市不一样,每个市场不相同,每个楼盘都有自己的优势和问题,如果放到一起,给一个或涨或跌的预判,最终只会让投资者和买房人做出错误的决策。

综上,当下的种种迹象,都预示着楼市进入了一个新的阶段,不再以涨跌论英雄,而是看谁能找到最佳的项目闷声发大财。房产投资将呈现更加复杂的局面,对于买房人和投资者的要求,也是更加专业。如果不去研究市场,像过去那样横冲直撞地买房,最后很可能会出现“2017年凭运气赚的钱,在2019用实力都赔进去”的尴尬局面了。
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